第一部分：傳統物流園區競爭格局與盈利模式

1.1物流園區“熱”度不減，是經濟發展的重要載體

2021年，我國社會物流總費用為17萬億元，占全國GDP的14.60%,與上年基本持平，五年間下降0.32個百分點；全國社會物流總額達到335萬億元。

物流產業的發展進入到由數量型向高質量發展的轉型階段，物流業的發展已成為衡量一個國家綜合國力的重要標志。物流園區作為物流業集聚發展和經濟發展的重要載體，在提升物流效率，推動物流業轉型升級，促進物流業與商貿業、制造業的聯動發展等方面，發揮了巨大作用。

數據來源：2021年國家統計年鑒

數據來源：2021年國家統計年鑒

1.2傳統物流園區的競爭格局

目前，物流地產參與者可以分為六大類：專業物流地產商、傳統物流地產企業、零售企業、電商企業、物流企業和金融機構。

表 1：物流地產企業分類

從競爭格局來看，中國物流地產行業目前呈現“一超多強”的市場競爭局面。2020年物流不動產市場占有率研究顯示，排名前五位分別為普洛斯、萬緯、寶灣、宇培、豐樹，前五名對市場的合計占有率達53.9%，前10名達72.6%。

2021年物流企業市場份額分析

根據中國物流與采購聯合會、中國物流學會統計數據顯示，全國符合調查基本條件的各類物流園區共計1638家。而據我們驛盟園區平臺2021年4月不完全統計的數據顯示，我國各類大小物流園區的總數已達6137個。從七大經濟區分布看，現有物流園區主要分布：華東(36%)、華北（15%）、華中（15%）、西南（12%）、西北（9%）、華南（8%）、東北（5%）。

從園區數量上來看，物流園區發展存在東西部不均衡的問題，在東部沿海地區，山東、江蘇、河南的園區的數量較多，排名前三；西部的園區發展相對落后，西藏園區僅7個。各省份園區分布如下圖。

從園區占地規模上來看，占地面積越來越大型化。分布在500畝以上的園區1620個，占比達40%；占地面積100畝以下的占17%，100-200畝的占17%，200-300畝的占12%，300-500畝的14%，其他占地面積分布較為均勻。園區占地規模具有集中化和大型化水平，物流園區占地面積趨于理性，總體可控。園區占地面積各梯次分布如下圖。

1.3 物流園區的盈利模式

物流地產的收入來自于五個方面：出租業務、服務管理業務、項目投資業務、土地增值及其他收益。

 表 2：物流地產盈利模式分析

第二部分：物流園區現狀與問題

2.1 行業發展現狀

行業現狀一：紅利政策頻出，土地供不應求

2021年，國家發改委發布《國家物流樞紐網絡建設實施方案（2021-2025年）》，將穩步推進120個左右國家物流樞紐布局建設，支持城市群內國家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。

從供需來看，目前物流地產市場呈現出供不應求的狀態，尤其是在一線城市，供需不匹配的情況就更加嚴重。由于一二線城市倉儲用地供應縮減，同時，隨著中國進一步擴大內需與消費升級，未來物流地產競爭的焦點一是一線和樞紐城市的拿地，二是將逐步延伸角力至二三線城市乃至縣域城市。

行業現狀二：冷鏈物流也成為了國家支持的未來重點發展方向

國務院辦公廳《“十四五”冷鏈物流發展規劃》提出，到2025年布局建設100個左右國家骨干冷鏈物流基地，從《規劃》的出臺和內容看，進一步突出了冷鏈物流的戰略地位，完善了冷鏈物流頂層設計，明確了發展任務與目標，設定了推動落實的重大工程，現代冷鏈物流體系建設步伐也將加快。

行業現狀三：市場空間廣闊，新發展蘊含巨大機遇

隨著中國經濟增長和結構升級，電商和第三方物流的發展，新技術的應用，應急和民生物流的重要性日益凸顯，中國物流地產市場也迎來更多發展機遇，市場空間廣闊。電商和第三方物流的發展，拉動物流地產需求持續走高。自動化和智能化的物流科技可以有效提升高標庫的空間利用率和作業效率。此外，為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設備的需求增長，物流地產運營商預計將在技術應用方面持續發力。

行業現狀四：高標倉需求強勁，供給缺口明顯

根據戴德梁行預計，2021年中國高標倉需求缺口約1億平方米左右。目前高標倉等優質資源嚴重不足，原有設施難以滿足新業態需求。

近年來，高標準物流倉庫租賃勢頭強勁，需求也呈現多元化發展趨勢。除電子商務和第三方物流外，隨著2020年疫情以來截至2022年3月份電商特別是生鮮冷鏈的發展加速，生鮮食品、餐飲供應鏈等企業也趨于選擇高端物流倉儲。對于供應鏈的升級優化是高標倉需求增加的根本原因。

受疫情影響，生鮮電商迎來爆發式增長，社區團購、直播電商等新模式使冷鏈高標倉市場持續活躍，冷鏈高標倉將呈現長期供不應求的局面。

2.2 行業發展遇到的問題

（1）園區項目缺乏產業規劃指導，缺乏項目策劃

各地正在開發建設的物流園區項目，小則幾百畝，大則幾十平方公里。作為城市發展的經濟基礎設施，如果對本身以及周邊的產業基礎和市場需求研究不足，重資產投資會淪為地產開發的又一戰場。

（2）招商引資難

園區項目空置率高的問題依然不能得到解決。線下缺乏實體物流服務資源，只能依靠簡單粗暴的稅收政策，吸引所謂平臺企業開票走流量，無法形成真正的產業聚集，無法踏踏實實做運營服務。

（3）運營成本高

園區只有互聯互通，才能降本增效。但是園區項目只能盯著本地那點資源，與外界無法形成利益交換互補。有關物流園區的互聯互通，依然是“雷聲大、雨點小”，沒有實際的效果。

（4）管理效率低

中國物流行業一直都存在“小、散、亂、差”的格局特點，經營模式多為傳統的單車貨物運輸，管理手段簡單，貨源組織能力差。

數據表明“我國社會物流費用占GDP的比率是15%左右（2021年占比14.6%如前文所述），而歐美是9%，我國物流成本占生產成本的30%-50%，而發達國家只占10%-15%。成本對信息化有著迫在眉睫的需求，而信息化對成本也需要必要的剛性條件，這既是自然發展，也是互相矛盾。如果能進行資源合理配置，進行供應與需求信息化處理，成本自然會降低不少。而正是如此，企業才能在節約成本的同時投入信息化的建設。

（5）安全保障弱

物流園區存在著流通領域內各行業的各類貨物，數量多，密度大，種類雜，可燃物多，也就存在一定的火災危險性。一般性非專業的物流倉庫內存放的貨物多未進行專業的分類，分庫存放，由于可燃物存放的規模比較大，堆放的高度比較集中，有的物品燃點低十分易于燃燒，存放不當容易引起火災的風險。

同時物流園區的人多，車多，各種人員風險，交通風險都比較大，隨著現在帶物流高效運作的需求，對于物流園區的安全保障需求越來越高。

第三部分：物流產業園區的發展趨勢與機遇

趨勢一：高標倉最具潛力投資方向

高標倉需求旺、缺口大。雙循環發展格局以及我國進入消費新升級時期，零售行業出現新增長，從而為倉儲設施的需求帶來增量。其中，由于我國網購規模較大，而同等交易規模下電商對物流倉儲的需求是傳統零售的3倍，這使得在運營效率上有明顯優勢的高標倉得到行業的廣泛關注。高標倉已成為物流地產的發展方向。未來，新建倉庫將以高標倉為主，同時原有低端倉庫有一部分將逐漸升級轉型為高標倉。

趨勢二：冷庫成投資熱點

隨著《“十四五”冷鏈物流發展規劃》的落地，國家扶持冷鏈物流發展，冷鏈基礎設施建設將在較長一段時間處于政策利好環境。

鮮電商與社區團購消費會成為我國冷鏈需求潛在的爆發點，疫情下，消費者對食品質量的要求推動了市場對冷庫增量的需求。

隨著冷鏈物流需求一路走高，新建高標倉預制冷庫成為新趨勢，即在普通倉內預留保溫材料、管線和設備的空間，該倉可作普通和冷庫兩用。

趨勢三：投資主體多元化，推動行業創新

非傳統物流機構投資者（如順豐、京東物流）加快進入物流地產，物流地產投資主體多元化成為當下市場格局的最主要特征。主體的多元化必然引導發展模式的改變與創新，促進物流地產行業深層次、多維度發展。例如，民熙的金融物流園、環普的產業物流園以及際鏈的際享倉等新模式物流地產。

趨勢四：走向智慧化、綠色化

隨著互聯網、物聯網（IOT）、人工智能（AI）、移動通訊、自動化等技術在物流領域的廣泛應用，智慧升級將成為物流地產的發展方向。目前，開發商加快投入倉儲機器人等新興技術，實現“科技賦能物流地產”，提供智能化的倉儲服務吸引更多租戶。

此外，“30·60”目標和綠色經濟發展環境下，物流設施作為業內優先實踐綠色環保建筑的業態之一，以超前的戰略眼光擁抱ESG概念，正積極發展太陽能等可再生能源。

 趨勢五：第三方物流、電商驅動新功能模式

目前，物流地產除了提供高標準倉儲與基礎物流作業功能，越來越趨向于布局電商與供應鏈的相應功能區，通過運營產業生態來打造物流地產價值鏈的核心競爭力。例如，京東物流的電商直播基地采取“前館后倉”布局模式，通過與供應鏈服務平臺結合，建立高效智慧的“店+倉+鏈”一體化電商物流與供應鏈產業服務體系，打造產業生態、加快培育物流園區發展新優勢。

第四部分：智慧物流園區發展及未來趨勢

4.1智慧園區的定義與標準

智慧物流園區可理解為：基于大數據、物聯網、云計算、人工智能等新一代信息技術的運用，以智能化設施設備為基礎，通過人、物、系統、資源等多方數據傳遞和交換，實現物流園區管理、服務、運營的全面數字化和智慧化。

統一的大腦。集大數據、物聯網、云計算、視頻智能分析、GIS、人工智能、無線通信等新技術于一體，以數據中臺為支持，構造園區“智慧大腦”。

健壯的軀干。不同于傳統物流園區，智慧物流園區需要智慧基礎設施和智能型建筑形態作為發展支撐。

發達的神經。物流園區作為大物流體系的重要環節和節點，為區域的產業和城市的發展提供著服務和支撐，是智慧城市的重要組成部分。其需要有可靠的智慧鏈接系統，實現人與物、物與物、物與車、園與園、園與城的聯接管理，挖掘“鏈接”的服務和應用，充分發揮“萬物互聯”的潛在價值。

有趣的靈魂。智慧物流園區的運營重點在于借助新一代的云計算、物聯網、大數據、決策分析優化等信息技術，運用感知化、互聯化、智能化的手段，對構成園區空間和園區功能載體的自然資源、社會資源、信息資源、智力資源以及園區中分散的、各自為政的物理基礎設施、信息基礎設施、產業配套設施和商業配套設施等進行集聚、重組和營運。

4.2我國智慧物流園區的主要類型與發展水平分析

智慧物流園區分為集成服務模式、管理服務模式和類開發區模式三類。

集成服務模式物流園區（倉儲型園區）多為供應鏈類公司或者商貿物流平臺建設和運營，通常集聚特定物流和關聯服務資源，通過集成化的運作，為特定的服務對象提供一體化的物流服務，典型代表物京東物流園、菜鳥物流園區等。

管理服務模式物流園區多為物流地產商或物流公司建設和運營，多根據市場需求，依托物流園區的物理空間集聚某一類或幾類物流資源要素為服務客戶提供專業化的物流服務，如普洛斯物流園區、傳化公路港、紹興港現代物流園等。

類開發區模式物流園區多為由地方投資平臺或管委會建設與運營，一般為城市或區域的交通與物流樞紐，集聚多種物流資源要素，為區域產業發展、城市生活提供綜合物流服務，如重慶國際物流樞紐園區、嘉興現代物流園等。

4.3智慧物流園區的典型場景與技術應用分析

按照不同的應用功能化劃分，我們可以將這些典型的不同應用場景劃分智慧管理、智慧服務和智慧運營三個不同的類型。

典型的園區智慧管理應用場景包括可視化的資產管理、能效管理、客戶資源管理、安全管理、車輛管理等。以物流園區的安全管理為例，目前基于AI算法的主動智能視頻監控模式可兼容多種廠家設備（海康、大華、宇視等），支持SAAS模式，實現多維度視頻智能分析、視頻報警聯動、報警視頻推送、電子巡更等功能能。

典型的園區智慧服務應用場景包括一站式政務服務、一體化的企業服務、智慧三產配套服務、數字化綜合能源服務、智能科技創新服務、智慧車后市場服務等。

典型的園區智慧運營場景包括智能倉配、智慧運力協調調度、智能防偽追溯、城市供應鏈協同、無車承運、產業供應鏈集成服務、物流大數據等。

第五部分：物聯云倉智慧園區發展

物聯云倉為物流園區提供全生命周期專業智慧化服務，助力傳統倉儲功能物流園向數字化、智能化、一體化現代智慧物流服務平臺升級。利用物流機器人和智能裝備提供從設計規劃、裝備制造、軟件開發、系統集成和項目實施于一體的高度智能化、高柔性整體解決方案。

在園區規劃與招商環節，通過智慧化綜合管理平臺以及數字化物流管理中臺，提供專業的“總體規劃+招商規劃+運營規劃”一體化方案，解決園區“發展什么、怎么發展、在哪發展”等重要問題。

其中智慧園區綜合管理平臺，聚焦物流園區，將園區、倉庫、人、車、貨等信息和數據全面線上化，幫助園區實現數字化運營監管。數字化物流管理中臺，園區管理系統聯動物聯云倉物流全場景SaaS系統矩陣，實現園區倉配一體化作業的持續效能提升。

5.1招商前置

在前期園區定位時便精準匹配目標企業，征詢目標企業入駐意向，使物流園招商無縫對接

圖 1：物聯云倉合作資源分析

5.2智慧園區綜合管理平臺

（1）園區立體智能安防

人車進出監管，訪客通過小程序預約與釘釘+門禁+車輛道閘等系統打通，實現快速、無感通行；車輛預約、出入、引導停車、裝卸監管與追溯；人臉自動識別跟蹤、車牌自動識別跟蹤，流量自動統計，智慧停車場；

園區安全聯防，利用門禁、門磁、紅外微波、電子轉欄、煙感、溫濕度等傳感器+視頻+聲光等物聯網安防設備與安保智能巡更聯動，對園區全景、周界、重點區域、庫區的安全和人員行為進行監管

設備異常管理，系統實時監測園區設備運行異常事件（例如：停水、停電等），并可通過短信、郵件、微信公眾號等方式，即時推送給相應管理人員及工作人員

（2）園區倉庫、機房、金融倉智能化監管

總體掌控，可視化管理為管理者總攬倉庫安全狀況全局提供數據支撐，實現精細化監管。

強化安全防范，實時報警消息推送，主動及時捕獲倉庫險情，預先防范，并通知管理者進行險情確認處置

降低成本，倉庫智能監管平臺的應用，可幫助園區入駐企業減少管理投入，降低管理成本

（3）【月臺預約-倉配-園區】系統聯動作業

圖 2：智慧物流園區綜合管理平臺系統聯動作業

（4）園區疫情防控

體溫身份綁定，可追溯，可統計，可分析，可查詢；一臉通行，全程“0”接觸，防止交叉感染；內部人員一人一檔，外來訪客進出通道強管控，無遺漏；AI算法重構，免摘口罩快速識別考勤和門禁管理，準確率高，避免交叉感染風險，可打通當地健康碼平臺，聯通健康碼狀態，疫苗接種情況。

（5）物流園區智慧消防

NB獨立煙感、火警聯網；安全用電防護；消防管網、市政消火栓；視頻監控AI智能分析；運營服務監管

1）預警，消防系統通過煙感、溫感探測器收集到異常情況，自動報警（誤報場景較高區域，使用爽技術探測器復核探測）

2）確認，告警實時聯動附近攝像頭，在控制中心自動彈出實時圖像，安保人員及時確定消防報警，并啟動消防應急處理流程

3）處置，安防集成系統聯動門禁，自動打開著火和周邊防火分區的所有出入口，同時聯動人行閘機和停車管理打開所有閘機，便于人員快速撤離

4）響應，涉災人員通過短信/微信主動推送災情通知，通過公共廣播進行逃生指引；根據災情嚴重程度，通知消防局和自己消防員進行滅火和救援。

（6）智慧能源可視化解決方案

通過電量分析、電費單專項分析對應設備的單品能耗和實際用量等等，給園區提供科學、精確的數據，讓客戶能對成本進行有效控制。

從負荷、用電量構成、分時電量、報裝方式等多個維度進行綜合分析，為園區的最終決策提供數據支撐，降低物流園區的用能成本 顯著提高能源利用效率。

（7）物流園區數字物業工單管理

園區工程與設施維養管理全面線上化派單，日常維護維養有據可循，快速響應報修報檢需求，確保園區安全高效運行。

提供園區內設備管理，除設備的基本參數管理外，還可關聯查看設備的維修記錄、巡檢記錄、保養記錄等統計管理報表。

（8）物流園區智慧辦公

會議管理，會議預約系統+會議顯示屏+會議簽到+門禁自動放行，實現會議時間可控、會議內容明確、會議地點清晰、無感自動通行、會后點評。

餐飲管理，通過智能備餐臺+自助結算+在線充值繳費應用，可實現微信充值、就餐自動結算、消費匯總查詢等；系統并詳盡記錄每份售賣菜品的信息及人員消費記錄，為食堂的食材采購、生產計劃提供決策依據。

園區一卡通，可實現相關人員一卡通、一臉通消費及通行；并可配置不同的門禁通過權限；所有的進出情況在電腦里都有記錄，便于針對具體事情的發生時間進行查詢，落實責任。

（9）物流園區管理駕駛艙

可視化呈現；采集信息，數據信息庫；分析信息，數據整合；信息發布，實現信息可視化與數據交換；指揮調度；應急預案管理系；標準化作業流程系統；指揮調度系統；智慧運營；日常運營監控管理；運營指標度量與考核；運營與決策分析；專家策略庫保障

（10）園區倉庫數字孿生運營平臺

以3D可視化場景映射出倉庫時空信息的綜合態勢，將傳統的靜態平面展示升級為實時感知、動態在線、虛實交互的仿真立體空間聚合園區及倉庫內的多源數據，結合倉配業務分析模型，以智能算法關聯運營場景，促進運營增值，輔助智能化決策。

 圖 3：智慧物流園區綜合管理平臺——園區倉庫數字孿生運營平臺

圖 4：智慧物流園區綜合管理平臺——園區倉庫數字孿生運營平臺

5.3數字化物流管理中臺

（1）SaaS產品矩陣實現物流全鏈路端到端的模塊化覆蓋

（2）六大核心系統 全面支持業務運營數字化管理

（3）智慧物流控制塔

5.4智能物流整體解決方案

（1）智能存取解決方案

提供高質量的自動化存取系統來優化倉儲效率，無論是重載貨物的托盤存取還是小件輕載貨物的料箱存取，我們都可為您提供一系列高效創新的解決方案。通過模塊化、可擴展性強的智能設備和軟件驅動的配合。

大幅提高倉儲空間利用率和運行效率；高度靈活性可以適用于不斷變化的倉儲業務需求；實現智能存取，提高倉庫利用率，提升作業效率；降低運行成本，降低人工作業強度；實現倉儲信息數字化管理等功能；滿足常溫、冷藏、冷凍、耐高溫、抗靜電等特殊行業的作業需求。

（2）智能搬運解決方案

ARM系列產品可滿足多行業、跨場景的柔性智能化、自動化解決方案，幫助企業實現原料出入庫、線邊庫上下料、產線半成品流轉、成品出入庫等生產或者流通的全流程物流自動化和數據可視化，積極推動制造和物流企業的智慧升級。

（3）智能分揀解決方案

可高效處理大批量物流件，可分揀貨物范圍廣、分揀誤差極低、噪音低、故障率底，自動化的快速分揀技術，取代了大量人工分揀作業，降級了人力成本，提高了分揀效率和準確率，可實現輸送分揀作業無人化。

大幅提高倉儲空間利用率和運行效率，其高度的靈活性可以適用于不斷變化的倉儲業務需求。實現智能存取，提高倉庫利用率，提升作業效率；降低運行成本，降低人工作業強度；實現倉儲信息數字化管理等功能；滿足常溫、冷藏、冷凍、耐高溫、抗靜電等特殊行業的作業需求。

（4）智能倉儲物流解決方案

為電商、倉儲、流通行業打造智慧儲存、揀選解決方案，通過智慧倉庫管理系統、智能多設備集群控制系統，AMR等外部設備，為客戶實現倉儲物流智能化改造，全面為客戶增效降本。

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